Drodzy WuBookerzy, wśród różnych formatów zakwaterowania condhotel (lub condotel) wyróżnia się pewnymi charakterystycznymi cechami. Jest to stosunkowo nowa hybrydowa forma, która pozwala właścicielom i menedżerom dzielić się ciężarami i zyskami z działalności hotelowej.

Dowiedzmy się razem, na czym polega i co czyni go wyjątkowym.

Co to jest condhotel i jak działa

Słowo condhotel pochodzi z połączenia słów condominium i hotel. W rzeczywistości, upraszczając, hotel condominium to nic innego jak kondominium, które działa jak hotel. Oznacza to, że właściciele poszczególnych jednostek są gotowi wynajmować swoje apartamenty na krótkie okresy, pozostawiając je pod zarządem jednej jednostki, która wykonuje to zadanie dla wszystkich.

W condhotelu dostępne są typowe usługi hotelowe wspólne dla wszystkich apartamentów, takie jak recepcja, konsjerż i housekeeping, a personel działający wewnątrz jest ten sam.

W przeciwieństwie do timeshare, gdzie trzeba zawierać umowy w celu korzystania z nieruchomości, w condominiach właściciele mogą swobodnie decydować, kiedy z niej korzystać, a kiedy wynajmować. Z wynajmu otrzymują dochody w zmiennym procencie, w zależności od umów z hotelarzem. Właśnie dlatego, że zarobki zależą od obłożenia, condhotele często znajdują się w dużych miastach lub popularnych miejscach turystycznych, które mogą zagwarantować stały przepływ gości.

Dodatkowo, kondominia tego typu to często drugie domy lub domy wakacyjne i rekreacyjne – aspekt, który gwarantuje regularne funkcjonowanie obiektu przez większość roku.

Condhotele we Włoszech: możliwości i wymagania

We Włoszech condhotele zostały wprowadzone przez „Decreto sblocca Italia” (Dekret Ustawowy nr 133/14), później przekształcony przez Ustawę nr 164/14, a następnie uregulowany przez Dekret Prezesa Rady Ministrów nr 13/2018.

Początkowym celem było zróżnicowanie oferty turystycznej, zachęcanie do zatrudnienia w sektorze i inwestycji w rewitalizację istniejących obiektów hotelowych.

Bez wchodzenia w szczegóły przepisów, warto podkreślić niektóre istotne cechy, zaczynając od definicji podanej przez Dekret. Faktycznie, condhotel definiuje się jako: „obiekt hotelowy otwarty dla publiczności, z jednolitą zarządzaniem, składający się z jednej lub kilku jednostek nieruchomościowych znajdujących się w tej samej gminie lub ich części, oferujący zakwaterowanie, usługi dodatkowe i ewentualnie wyżywienie, w pokojach przeznaczonych na przyjmowanie gości oraz w zintegrowanej i uzupełniającej formie w jednostkach mieszkalnych do użytku mieszkalnego, wyposażonych w autonomiczną kuchnię, których całkowita powierzchnia nie może przekraczać 40% netto powierzchniprzeznaczonej na pokoje.”

Oprócz już wymienionych, warunki określone przez standard obejmują:

• obecność co najmniej 7 pokoi, z wyłączeniem jednostek do użytku mieszkalnego, w tym samym budynku lub w innych, pod warunkiem, że znajdują się w maksymalnej odległości 200 metrów od budynku, w którym odbywa się zameldowanie;
• zintegrowane i jednolite zarządzanie usługami condhotelu i pokojami/jednostkami mieszkalnymi przez czas określony w umowie, a w każdym razie przez co najmniej 10 lat od rozpoczęcia działalności;
• jedna recepcja dla gości i właścicieli jednostek mieszkalnych, z możliwością osobnego wejścia dla pracowników i dostawców;
• realizacja projektu przebudowy skutkującego klasyfikacją hotelu na poziomie co najmniej 3 gwiazdek.

Jednakże, przepisy nie zabraniają wyraźnie budowy nowych budynków w tym celu, co może być okazją inwestycyjną. Należy jednak dodać wszelkie przepisy regionalne i miejskie do krajowych.

Jakie są jednak obowiązki właścicieli i hotelarzy oraz jakie są zalety i wady dla jednych i drugich?

Odpowiedzialność i obciążenia dla właścicieli i operatorów

Właściciele zarządzanych jednostek mieszkalnych w ramach kondominium mają odpowiedzialności podobne do tych tradycyjnych właścicieli mieszkań. Obejmują one na przykład przestrzeganie zasad kondominium, koszty utrzymania i ewentualne ulepszenia domu, a także aktywację i opłacenie wszelkich ubezpieczeń i podatków obowiązujących w kraju lokalizacji. Inne koszty, takie jak konserwacja i media, mogą być określone w umowie z hotelarzem. W większości przypadków to właśnie hotelarz przejmuje ciężar zarządzania, co obejmuje sprzedaż nieruchomości, organizację zakwaterowania, przyjmowanie gości oraz zarządzanie housekeepingiem.

Operacje te mogą być w dużej mierze wykonywane za pomocą dobrego hotelowego PMS, takiego jak Zak, wszechstronnego oprogramowania do zarządzania od WuBook. Dzięki wielu wbudowanym funkcjom pozwala on na uzyskanie rezerwacji bezpośrednich i pośrednich, efektywną organizację housekeeping, ustalanie stawek i ofert specjalnych, a także na uzyskanie płatności i raportów. Niezbędne wsparcie pozwalające zredukować czas poświęcony na operacje, a co za tym idzie, ryzyko i koszty zarządzania.

Zalety i wady condhotelu

Hotele kondominium są opłacalnym rozwiązaniem z wielu powodów, choć nie brakuje im pewnych wad.

Właścicielom mogą przynieść dodatkowy dochód, który jednak zależy od popularności miejsca turystycznego i samego obiektu. Procent dochodu jest również zmienny i może być równy, niższy lub wyższy od dochodu hotelarza. W przeciwieństwie do innych podobnych opcji, ta oferuje pewną swobodę wyboru w zakresie częstotliwości wynajmu, ale nadal istotne jest przestrzeganie warunków umowy. Usługi hotelowe są również zawsze dostępne dla wynajmujących, którzy mogą napotkać trudności w aplikowaniu o kredyty lub inne procesy finansowania przeznaczone na zakup apartamentów z takim przeznaczeniem.

Z kolei hotelarz może być zwolniony z ciężaru zakupu i zarządzania całym obiektem i może nawet rozważyć renowacjęistniejącego zakładu. Z drugiej strony, nie można całkowicie zrezygnować z zakwaterowania i zawsze trzeba uwzględniać okresy zamknięcia dla gości podczas potencjalnie korzystnych okresów. Współistnienie pokoi i całych apartamentów może przyciągnąć różnych gości, otwierając tym samym obiekt na nowe cele i potencjalne rynki. Z drugiej strony, ważne jest, aby zapewnić, że jednostki mieszkalne mają wszystkie udogodnienia typowe dla hotelu, a także dokonać odpowiednich uzupełnień w zakresie wyposażenia i sprzętu, gdy jest to konieczne.

Podsumowując, condohotele są interesującą fuzją sektora hotelarskiego i nieruchomości, która, jak wszystkie istniejące formuły, ma swoje plusy i minusy: dokładne zbadanie lokalnego kontekstu i zasięgnięcie informacji u swoich konsultantów jest kluczowe, aby zrozumieć, czy jest to dla Ciebie odpowiednie rozwiązanie.